南阳淅川县房产市场调研报告 - 下载本文

综合评估:此项目位于淅川县新行政文化区域,是淅川县唯一一个社区自带步行街的社区,此项目总共分三期来开发,产品有两房,小三房,大三房,四房,复式,商业等,目前正对外展示期,预计下半年一期开始认筹,必将给淅川房价抬高一个阶梯。

4、金福苑

项目地址:淅川县人民路与灌河路十字东北角 售楼电话:69586666/69589999

开发商:淅川县福森房地产开发有限公司 占地面积:11亩

产品形态:商住综合体,四层商业,淅川商业中心 价格:4000左右

工程进度:2栋住宅楼,四层商业,共计28层,目前工程近一半 综合评估:此项目是有淅川县富森药业集团开发,位于淅川县人民路与灌河路交会的繁华地段,打造淅川县城最大商场,号称淅川县第一高楼,目前正在对外展示期,预计6月份开始认筹,价格在4000-4500元左右,必将刷新淅川房价新的高峰。

5、金蓝湾

项目由淅川富森药业集团投资开发,位于二桥西头,紧邻灌河,此项目有30多栋高层组成,建筑面积约50万方,涵盖了,住宅,酒店,公寓,写字楼,商业等业态,是淅川唯一一个城市综合体项目,

同时,也是淅川县目前唯一一个最大体量的楼盘,此项目,目前正在平整地块,售楼中心暂未建好。

6、御水豪庭

项目地址:淅川县金河西滨河大道8号 售楼电话:69295666/69295888 开发商:淅川常鼎置业有限公司

综合评估:此项目位于灌河西岸,打造西峡首席地中海风情纯板高层生态社区,以水岸、大宅、豪门为主题通过前期的宣传推广来提升项目档次,从而自2010年初开始预售,就给淅川房价拔高一个台阶,但是销售一直处于低迷状态,不尽理想,到目前为止,一期才销售完毕,马上开始销售二期。

7、莱茵广场

项目地址:淅川县金河镇滨河路一桥北50米 售楼电话:69297888

综合评估:此项目紧邻御水豪庭项目,就一栋高层组成,由于整栋楼设计成“U”型,导致户型不合理,自2009年开始销售到现在还有少量房源未售。

三、淅川商业

1、淅川商业概况

2、淅川商业分布

3、淅川商业价格租金情况

四、 淅川土地情况

第四部分:淅川市场投资分析

一、县域经济及投资环境的影响 1、整体需求量不大

从前面县域经济的概况来看,淅川县人均可支配收入并不高,而目前淅川县城商品房的市场存量还很大。另一方面,淅川县城镇居民大多数有自己的住房,一部分真正手里有钱的准客户一般都考虑到上一级城市买房,真正可能购买的只剩下那些在县城有稳定工作而又需要改善居住环境的人、外出打工人员和乡镇及农村有一定经济实力的人。虽然丹江库区移民安置需要一些住宅,但从目前情况来看移民很少购买商品房,也许是移民补偿款还不到位,或者是就地安置的情况比较普遍。县域房地产市场需求不明朗也导致原本谨慎的开发商更不敢轻易投资。 2、市场发展整体滞后

首先,目前淅川房地产市场都是多层住宅产品,近一年来才逐步向小高层及高层过度,且每个小区绿化率、楼间距、物业等都很不理想。

其次,其周边配套设施严重跟不上,超市、医院、菜市、银行等

生活配套服务机构根本没有;第三,县城内道路过窄,路面、绿化比较差劲。

3、投资成本相对偏高

位于人民路与灌河路交汇处的“金富苑”地块11/亩,开发商以每亩400万左右的价格拍得。

“山水宜城”项目地块120亩,开发商以每亩100万左右的价格。

我们算一笔账,先看“山水宜城地块,全部规划为高层近5年内肯定无法实现,而这块标地的运作周期至少需要5年,其中的利润到底有多少行家一眼就能看出来吧。而“金富苑”地块的价格比南阳市城中村改造的价格还要高,按规划容积率上限计算,开发出来产品的成本价恐怕得超过2500多元/㎡,如果这样,开发商还不如在南阳市内做城中村改造项目。





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